福晟集團2年砸千億擴張致危機:地產業務上貨架待售
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福晟集團2年砸千億擴張致危機:地產業務上貨架待售
來源: 2019-12-26 12:02:07
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  福晟集團擴張后遺癥:地產業務上貨架待售,未來或靠建筑業務

  過去兩個多月,福晟集團經歷了“申請破產被拒”、“裁員求生”等一系列傳聞,盡管公司已辟謠澄清,但日前世茂房地產、東方資產與福晟集團洽談股權收購,恰恰佐證這匹地產“黑馬”資金狀況已大不如前。

  貫穿整個過程中最大的問題,大概率是由前幾年大肆擴張拿地引發資金承壓。

  斑馬消費注意到,2017年-2018年,福晟集團拿地資金超千億元,新增土地貨值秒殺千億房企。

  甚至2016年,福晟集團向外界大放“衛星”:未來10年將累計銷售1.68萬億元:地產板塊和建筑板塊各貢獻一半。

  最終,產品去化資金回籠跟不上花錢速度,導致危機隱現,公司不得不向外求援。

  從媒體報道來看,福晟集團地產板塊將以股權換取資金,世茂主導操盤,而自己則淪落為小股東。

  兩年砸千億擴張致危機四伏

  潘偉明和福晟集團如今危機四伏,蓋因瘋狂擴張拿地。

  2015年,已在福州從事地產生意11年的潘偉明再也按捺不住。他組建“搶地飛虎隊”自任“總司令”,一支300人的隊伍奔赴全國各地,一場聲勢浩大的“搶地”行動拉開帷幕。

  其后幾年,這支“飛虎隊”大殺四方拿下107個項目,獲得建筑面積2000萬平方米,至2018年末,總貨值8100億元。這讓正在擴張的千億房企們目瞪口呆。

  對此,中國指數研究院有過統計:2017年,福晟集團新增建筑面積1787萬平方米,耗資810億元,居全國第7名;2018年,新增建筑面積411萬平方米,耗資212億元。兩年拿地砸下資金超過千億。

  地產黑馬彎道超車能否成功,主要取決于車速和車況。

  媒體報道顯示,福晟集團獲得的項目主要是周期較長的舊改項目和二級開發項目,一些遺留問題和現實因素,決定了短時期內難產生現金流。另一方面,福晟集團在資產價格高位時拿地,且拿地資金來自信托、基金等渠道,財務費用不言而喻。

  這注定了福晟集團通過擴張收并購、力壓群雄終究是曇花一現。千億真金白銀砸進土里還沒半點聲響,隨之而來的是負債不斷攀升和利潤下滑。

  公開報道顯示,福晟集團主要地產業務平臺——福建福晟的總負債,從2016年的333.63億元增至2018年的741.34億元,凈利潤從18.84億元降至6.11億元。

  此外,公司股權被凍結成為家常便飯。截至12月19日,福建福晟旗下公司股權處于凍結狀態有15次,累計涉及凍結的股權金額為16.61億元。

  法律糾紛不斷,企查查顯示,最近一次是在2019年12月17日,自然人范艷起訴潘偉明、福晟集團及旗下三家子公司,起因便是民間借貸糾紛。

  克爾瑞數據披露,福晟集團地產板塊2017年-2018年銷售額分別為418億元和621億元。2019年前11個月完成銷售598億元,僅為今年目標900億元的66.44%,在百名房企中排名第51位,同比下降7位。

  拿地難去化,為接盤變更構架

  2015年全國“去庫存”一片大好的形勢,或正是潘偉明作出擴張并購戰略的重要參考,但其后幾年,樓市調控越來越嚴越來越頻繁。

  2018年,房地產市場已經褪去前幾年的火爆場面逐漸回歸理性,住宅產品去化難,成為諸多中小房企的通病。

  對于福晟集團來說,此前幾年在土地高位時期拿下不少土地及項目,無疑是給自己挖了個“坑”。

  另外,給自己挖的一個“坑”是2017年末,福晟集團反向收購佑威國際并更名為福晟國際(00627.HK),福晟集團僅把其位于長沙的6個物業項目注入上市公司。目前,福晟國際在全國僅有14個正在開發及待售項目,核心資產仍保留在福晟集團。

  福晟集團謠言四起之時,福晟國際股價和市值一落千丈。

  今年8月,已有消息傳出公司債券兌付出現問題,緊接著傳出破產申請被拒、裁員50%等消息,公司最終聲明均系謠言。

  公司業績下滑卻是真的,媒體報道顯示,2018年,福晟集團收入401.88億元,歸母凈利潤8.11億元,同比下降30%以上。公司房地產業務凈利率從2017年的4.47%降至2019年上半年的3.22%。

  就在今年9月,公司就將深圳的舊改項目轉讓給國華人壽旗下一只基金。

  這起股權轉讓,直到今年11月才落實,企查查顯示,11月15日,集團子公司福建福晟將深圳福晟房地產有限公司65%股權,轉讓給國華人壽旗下的上海霽達投資管理中心(有限合伙)。

  在這前后,福晟集團頻繁對旗下公司進行調整。

  10月下旬,福建福晟將福晟建設股權轉讓給廈門第一建筑有限公司,其后,廈門一建股東福建六建集團撤出;11月30日,福晟生活服務集團股權轉讓給廣州錢隆投資,非地產業務從福建福晟剝離。此外,福建福晟將廣州星云房地產轉讓至福晟集團名下……

  經過一系列股權轉讓,福建福晟變成福晟集團三級子公司,形成福晟集團、廣州福晟產業投資、廣州錢隆投資、福建福晟的構架,福建福晟成為集團獨立地產平臺。

  斑馬消費注意到,上述調整,本質上是對地產業務和非地產業務進行厘清與剝離,為迎接股權合作對象掃清障礙。

  何去何從?

  除了地產業務、還沒成氣候的生活服務集團等,福晟集團目前主要收入重要保障之一是福建六建集團。

  2007年1月,晉江三福紡織實業將持有福建六建集團100%股權轉讓給廣州云星集團。晉江三福在2006年獲得福建六建集團全部股權代價為7111萬元。

  2009年7月,經過股權變更,福晟集團、福建萬盛榮、潘偉明、王鶯官分別持股32.5%、15%、37.5%和15%。

  福建六建集團的主業是建筑總承包,主要為地產開發商等提供代建服務,戰略合作客戶有華潤置地、融信(福建)投資、金輝集團、碧桂園控股和融僑集團等。

  《福建六建集團2019年第四期超短期融資券募集說明書顯示》顯示,2016年至2019年1-3月,福建六建集團營收分別為211.53億元、226.25億元、253.94億元和54.00億元。同期,主營業務毛利率分別為7.19%、6.96%、6.76%和7.00%。

  建筑施工行業大多按照工程進度付款,但在實際執行中,發生業主拖延支付和付款能力不足也大有人在,資金密集型行業特征決定了福建六建集團的資金壓力不小。

  上述募資說明書顯示,2016年-2019年1-3月,福建六建集團經營活動產生的現金流凈額分別為3.69億、-4.27億元、3.58億元和-1.29億元,經營活動現金凈流量波動較大。

  截至2019年3月末,福建六建短期債務總額40.61億元,占比流動負債的比例為47.69%,占總負債的比例為37.84%,短期償債壓力較大。

  在2019年,福建六建集團已注冊12億元人民幣超短融(270天期限),用于償還存量付息債務。

  東方金誠評級報告顯示,截至今年8月,福建六建待償債務融資工具及其他債券余額共計22.59億元,其中公司債10.59億元、短期融資6億元、超短融6億元。

  福建六建集團是民營施工企業,訂單獲取能力與央企、國企不可同日而語。2016年至2019年3月,其新簽合同個數,分別為117個、126個、116個和19個。

  公司業務集中在福建省內,2016年-2019年1-3月,在福建省內的主營收入占比分別為67.68%、56.91%、49.56%和41.21%。其中,福州市場在各期占比近4成。

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