央行發布重磅新規,以前的房貸利率也能“重新定價”了!月供會增加嗎?
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央行發布重磅新規,以前的房貸利率也能“重新定價”了!月供會增加嗎?
來源: 2019-12-30 11:56:22
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  12月28日早上,中國人民銀行官網發布《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》(以下簡稱《公告》),自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以貸款市場報價利率(以下簡稱“LPR”)為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率,原則上應于2020年8月31日前完成。

  2019年8月17日,人民銀行發布改革完善LPR形成機制公告,推動貸款利率市場化。

  10月8日,央行實行房貸利率的新政策,新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

  11月,LPR首次下降,1年期LPR重新降到了4.15%,5年期以上的為4.80%,都下降了5個基點。

  中國人民銀行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問表示,目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革,人民銀行發布了〔2019〕第30號公告,推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

  存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則

  《公告》表示,本公告所稱存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

  而對于存量浮動利率貸款定價基準轉換應遵循哪些原則,中國人民銀行有關負責人表示:

  一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換;

  二是轉換工作自2020年3月1日開始,原則上應于2020年8月31日前完成;

  三是轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定,其中,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

  如何從貸款基準利率轉換為LPR?

  中國人民銀行有關負責人表示,自《公告》發布之日起,銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃,包括系統配套、人員培訓等,同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

  據該負責人闡述,當定價基準轉換為LPR后,LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內不再調整;加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變;轉換時點利率水平保持不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。

  同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

  以此為例,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月

  ‘’1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。

  專家:不會過多影響月供水平

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示,此次央行基于利率市場化改革的導向,對于LPR政策積極進行優化和調整,尤其是針對存量貸款的定價機制進行了調整,以更好地從原先的定價方式轉化為LPR定價方式,這對于存量貸款市場或者說原先的按揭貸款市場有一定的影響。但需要注意,這種影響是計算方式的變化,但利率本身不會變,或者說不會過多影響購房者的月供水平。

  嚴躍進認為,第一、LPR每個月會變動,但是購房者實際面臨的LPR是一年變一次,或30年變一次,這個可以和銀行談,建議一年調一次。第二、基點一旦約定好,是不變的,其實和以前銀行的折扣概念差不多的,過去折扣也是一旦談好,也是30年合同保持不變的。

  諸葛找房副總裁苑承建對《華夏時報》記者表示,對于用戶來說,固定利率長期確定,但無法享受利率下行的紅利,但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市,可以享受利率下行帶來的還款金額降低,但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。就當前利率市場環境來說,LPR大概率還要下行,選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。

  苑承建認為,央行的這一方案一次性解決了存量方案利率定價轉換的問題,也讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利,同樣也保持了房貸利率的穩定,不會給市場預期造成刺激影響。

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